Жилье и жилище

Проблема жилья и жилища – сугубо отечественная проблема, возникшая в первые же годы советской власти и актуальная до сегодняшних дней.

Стремление сделать человека винтиком социалистического способа производства, семью – ячейкой общества, а весь народ – строителем коммунизма требовало решения ряда исполинских задач, одной из которых являлось разрушение общественной, частной, семейной и личной жизни и переплав жизни в одну – государственную форму.

Наряду с «классовым» террором, введением неправого государственного порядка, провозглашением новой, пролетарской, этики, решению этой задачи было подчинено превращение жилья в жилище:

жилье	жилище
социо-культурная среда обитания	геометрическое пространство или площадь
стиль и образ жизни	метрический стандарт
продукт дизайна	производственный продукт
уникальный элемент коммуникации	унифицированный элемент учета и контроля
самодостаточная единица биологического, социо-культурного и хозяйственного воспроизводства	функциональная ячейка общества

С современной точки зрения можно утверждать, что жилище – продукт проектирования и строительства, жилье – процесс обживания и вживания человека в свое жилище: жилье есть в значительной степени жизненный путь, way of life, вехами которого являются сменяющие друг друга образы жизни. Это означает, между прочим, означает, что цена на жилье, в отличие от жилища, непредсказуема. Жилье, будучи инфраструктурой, не имеет конкурентов или заменителей, но у человека на его жизненном пути может и должен быть выбор в распределении своих средств между жильем, образованием, туризмом (путешествиями), автомобилем и другими подобного рода товарами и услугами.

Строго говоря, это началось еще до Октябрьской революции: летом 1917 года муниципальная программа партии эсеров принимается как правительственная. Ключевым пунктом этой программы является «социализация земли, понимаемая как изъятие ее из товарного оборота и обращение в состояние народа».

Ровно через год после того, в июле 1918 года, за подписью секретаря МГК Каменева выходит постановление Московского совета рабочих и красноармейских депутатов о советизации (=муниципализации) жилищ и земель в Москве. К советским зданиям и землям причислены:

- бывшие городские

- бывшие мещанского общества

- бывшие купеческого общества

- бывшие ямского общества

- бывшие дворянского общества

- бывшие банковские

- бывшие церковные и монастырские

- доходные владения, принадлежавшие ранее комиссариату социального обеспечения

- бывшие акционерного общества "Верхние торговые ряды"

- переданные подотделу советских зданий специальными постановлениями.

Из-под обществ и общественной жизни одним махом выдергивается коврик материальных оснований, и их существование тут же оказывается подпольным в полном и прямом смысле этого слова. Общественная жизнь, не подчиненная государству, объявляется вне закона.

Уплотнения шли по следующим нормам: 20 квадратных аршин (10 кв. м) пола на одного человека и ребенка до 2 лет, а также 10 квадратных аршин на ребенка от 2 до 12 лет (так как уплотнение носило безвременный характер, "навсегда", то его устроители предполагали, что дети не растут и вообще демографическая ситуация остановлена). Уплотнение сопровождалось реквизицией мебели по странной норме: каждого наименования – не более одного предмета: если с одним столом на семью еще можно примириться, то с одним стулом или одной постелью – с трудом.

Дальнейшее нормирование распространяется на количество ванн и туалетов и т.п.

Перед советскими архитекторами и градостроителями была поставлена задача создания пространства, формирующего образ жизни советского человека – коллективиста, пролетария (=неимущего), лишенного чувства собственного достоинства и частной собственности, героического альтруиста и патриота-интернационалиста (что само по себе вообще-то невозможно).

В 1922 году на жилтоварищества был наложен 10%-ный натуральный жилищный налог. Эта мера оказалась более драконовской и вызвала куда более ужасные последствия, чем продразверстка – ведь хлеб еще может вырасти на следующий год, а жизненное пространство такой способностью к воспроизводству не обладает. Для изъятия жилья была создана ЧЖК (Чрезвычайная Жилищная Комиссия, ее сотрудники тут же были прозваны москвичами чижиками), которая совместно с ВЧК реквизировала из примерно 150 тысяч московских квартир 12668. Жилищный психоз, о котором писали тогда газеты и который обсуждал Булгаковский Воланд на сеансе в Варьете, был вызван не самим актом изъятия, а распределением изъятого:

выделено рабочим – 5658 (44.7%)

совслужащим – 1524 (12.0%)

слушателям ВУЗов – 942 (7.6%)

партшколам – 707 (5.6%)

РОНИ(образовательная структура) – 223 (1.8%)

... нечистой силе – 3614 (28.3%)

Бывшие владельцы этих «нехороших» квартир и комнат, перейдя в подвал или в ставшую коммунальной квартиру соседа, ежедневно видели, что в их родном гнезде происходит нечто невероятное и запломбированное: все это стало явочными, допросными и прочими помещениями ВЧК, куда можно отнести донос на соседа и тем улучшить свои жилищные условия.

Несмотря на огромное количество строительных контор и трестов (только в Москве действовали такие мощные бюрократические структуры как Госстрой, Жилстрой, Мосстрой, Госстройконтора), никакого жилищного строительства по сути не велось, хотя численность населения Москвы за первые два года нэпа увеличилась вдвое. В 1923 году были построены первые тридцать 8-квартирных бараков в Богородском для рабочих и служащих завода "Kрасный богатырь": квартиры по 22 квадратных метра выдавались на пятерых первопоселенцев, удваивавших свою численность за год-полтора.

Вместо жилищного строительства шли либо экспроприации различных видов, либо занятие под жилье тех или иных жилых и нежилых помещений. Так, авиационный завод "Салют" занял в 1923 году помещения бывшей Измайловской военной богадельни. Инвалидов разогнали и рассеяли по домам сердобольных старушек, а при въезде заводских каждый жилой этаж поделили пополам, просторные палаты разделили на клетушки-пеналы. В результате было расселено около пяти тысяч человек там, где раньше проживало 500 одиноких инвалидов.

Вся идеология жилищного строительства держалась на сугубо пролетарских идеях нищеты – удешевления жилищ донельзя. ЦИК И СНК РСФСР постановлением от 25 августа 1924 года устанавливают цену на землю в Москве в размере 3 копеек за одну квадратную сажень (4.55 квадратных метров). Темпы строительства при огромном потоке новой рабочей силы оставались смехотворно низкими: в 1932 г. в Москве было построено всего 120 стандартных 16-квартирных бараков на 10 тысяч жителей при среднегодовом приросте численности населения за 1931-38 гг. в размере 220 тысяч человек в год. Потребность в новом жилье удовлетворялась на сотые и тысячные доли процента (в 1925 году – из 27 тысяч заявок было удовлетворено 50-60 или 0.2%). Проведенный в том же году конкурс Моссовета в строительном техникуме имени тов.Каменева (70 отечественных и 34 иностранных архитектора) отверг 80% проектов как не соответствующие идеям удешевления. Лучшими были признаны система Галахова (обшивка деревянного каркаса досками с заполнением пространства опалубки городскими отбросами), система Мосдрева (деревянный каркас снаружи облицовывается в полкирпича, а изнутри обшивается соломитом – смесью соломы с алебастром) и система "Герард" (полтора кирпича снаружи, один изнутри, а между ними – шлак).

При этом квартплата устанавливалась с учетом следующих обстоятельств:

- размер занимаемой площади

- местонахождение (за пределами Камер-Коллежского вала, то есть на окраинах, устанавливалась 10%-ная скидка)

- размер заработка (примерно 1% от зарплаты за одну квадратную сажень полезной площади в месяц)

- социальное положение – в 1923 году рабочие в среднем платили 0.27 копейки за метр, служащие – 36 копеек, так называемый нетрудовой элемент – 1.85 рубля: грубо говоря, при столь же стесненных метражом обстоятельствах эти изгои платили в семьсот раз больше, чем класс-гегемон.

Еще медленнее создавалась социо-культурная инфраструктура, хронически отстававшая от темпов жилищного строительства. Все это, включая квартирный психоз и ужасы квадратур и кубатур, совершенно нелепые "голодные" нормы и правила, породило не только мощную индустрию и систему взяточничества, вымогательств и просто издевательст), но и совершенно специфическую культуру жилища коммуналок.

В 1922 году в Москве числилось 607 домов-коммун. Они принадлежали тем или иным заводам, однако контроль со стороны предприятий не велся по той причине, что значительная часть жильцов никакого отношения к ним не имела (сказывалась высокая текучесть кадров, бесчисленные свободные браки и общая неразбериха городской жизни). "Как очаги новой коллективистической культуры, нового быта, дома-коммуны не оправдали возлагавшихся на них надежд. Это в громадном большинстве случаев дома с обычным дореволюционным укладом жизни, в которых отсутствуют коммунальные учреждения" – писал городской санитарный врач-очевидец, подразумевавший под коммунальными учреждениями, по-видимому, канализацию и водопровод.

Тогда же стали возникать молодежные городские коммуны. История одной из них – "Пионер" на Измайловском острове, в Мостовой башне – весьма поучительна. Производственно-трудовая коммуна из 13-18-летних "фабзайцев" ставила своей задачей продолжение производственных отношений и классовой борьбы в семье и быту. "Правильным разрешением полового вопроса коллектив считает длительный прочный брак, могущий возникнуть в результате взаимной дружбы и общности производственных интересов" – записано было в их Уставе. Несмотря на поддержку "Комсомольской правды", юных коммунаров погнали с Острова за пьянку и моральное разложение.

При этом шла интенсивная деисторизация городов: уничтожение памятников, переименования, искоренение местных и этнических традиций, потеря лица городов.

Типовое и совершенно однородное, до состояния фарша, домостроение, внедрение типового набора услуг, пролетаризация городского пространства, вплоть до замещения местного населения "лимитой" и другими формами урбанизации, создание специфического партдизайна и партстиля в монументалистике (преобладание неподвижных кубических форм либо фаллических фигур), даже планировка рельефа в городе (в Москве исчезли Поклонная гора, Синичкина речка и многие другие выразительные детали рельефа) – все делало города анекдотически похожими. Первыми "пали в борьбе роковой " сады и парки, пошедшие на дрова и просто так. К числу первоисчезнувших в Москве относятся: Тюфелева, Малая Всехсвятская и Останкинская рощи, дачи Шаховских, Чистяковские, Капустина, Орлоква, Габио, сад Фантазии, часть Серебряного Бора.

Еще беспощадней уничтожались кладбища, особенно, если они имели религиозную окраску (татарские мусульманские, еврейские, католические, староверческие).

Часто уничтожение исторических памятников производилось под предлогом того, что они мешают транспортному движению: так в Москве по этому поводу были снесены Сухарева башня и Иверские ворота, Триумфальную Арку, сады на Скобелевской площади (их уничтожили вместе с памятником генералу Скобелеву, чтобы через двадцать лет на этом же месте поставить памятник Юрию Долгорукому, феодалу и захватчику) и т.д.

Если памятник не сносился, то осквернялся: храм на Калужской был превращен в кинотеатр «Авангард», церковь на Благуше – в заводской цех, Спасо-Угрешский монастырь – в колонию, под Большой Климентовской церковью в Замоскворечье устроили общественный туалет и т.д.

Теперь перед нами стоит противоположная проблема – вернуть людям жилье.

И первое, что необходимо сделать и во многом уже сделано – вернуть жилье в сферу экономики и рыночных отношений, но это не означает полное отрицание государственного, общественного, социального регулирования в сфере жилья. Речь идет прежде всего о доступном жилье.

Жилье как инфраструктура должно быть доступно всем – но не любое жилье любому: для бомжа должны быть доступны ночлежные дома, для студентов – общежития, для солдат – казармы, не оскорбляющие их человеческое достоинство, для начинающих семей – скромное жилье, для людей, твердо ставших на ноги – комфортабельная квартира или отдельный дом, для пенсионера – жилье в благоустроенном пансионе (например, в обмен на занимаемое ранее собственное жилье).

Доступность жилья определяется не только ценовой доступностью, но также такими формами доступности, как пространственная, транспортная (изохрона транспортной доступности равна одному часу в одну сторону или двум часам в раунд-трип) и другие.

Таким образом, из понятия «доступное жилье» должно быть исключено все дотационное государственное и муниципальное жилье, недоступное по тем или иным причинам для тех контингентов, которым оно предназначено, но непосильно для них ни для приобретения, ни для аренды, ни для оплаты жилищно-коммунальных услуг. Обилие в нашей стране разного рода льгот для различных групп населения (инвалидов, пенсионеров, хронических больных, военнослужащих, депутатов разных уровней и т.п.) свидетельствует о том, что для этих групп нет доступного их доходам жилья, что они находятся в унизительном положении зависимости от муниципальных и государственных властей и, говоря более общо, от гуманности, сострадания и терпимости к ним общества.

Вот каковы, на наш взгляд, основные критерии доступности жилья:

Критерий соотношения «доля в доходах-качество жилья»

Нормальным и доступным считается: для среднего класса и «бедных богатых» – около 40% доходов, для малоимущих и пенсионеров – до 25%, для очень богатых – 10-20%.

Исторически доказано, что цены на жилье и на труд растут в цене с одинаковым темпом. Критерием экономической доступности жилья может быть соотношение стоимости жилья и годового совокупного семейного дохода на момент приобретения жилья: цена на жилье не должна превышать десятикратный размер годового семейного дохода на момент покупки жилья.

Критерий обобществленности

Доступность жилья определяется, в общем виде, степенью обобществления (открытостью жилья) и совместностью использования пространства и времени: чем доступней жилье, тем больше мест общего пользования, тем индивидуальное (семейное) жилье чаще пересекается с другими и в формах владения и в формах использования. Например, наличие мини-прачечных самообслуживания в большинстве жилых комплексов США делает жилье более доступным – отпадает необходимость покупки и монтажа дорогостоящей техники в каждой квартире.

Критерий включенности в проектирование

Доступность возрастает и становится экономически заметной по мере включенности в формирование жилья на стадии проектирования и перепроектирования.

Критерий разнообразия и степеней преобразования пространства

Чем более трансформируемо жилое пространство, чем больше образов и стилей жизни оно может в себя включать (актуально и потенциально), тем доступней жилье. Чем меньше трудовых, временных, материальных и финансовых усилий требует любое преобразование, тем доступней жилье.

Критерий социальной однородности

Чем более социально однородна жилая среда, тем, в общем, более она доступна для представителей этой социальной страты: жить бедному среди богатых также неуютно и недоступно, как богатому среди бедных. Разумеется, это не означает профессиональной однородности: чем разнообразнее профессиональный состав, тем богаче жилое пространство, тем более оно коммуникативно насыщено.

Критерий природной и техноприродной доступности

Жилье считается доступным по этому критерию, если в нем безопасно для жизни и здоровья жить. Следует только заметить, что показатели этого критерия становятся все тоньше и разнообразнее: еще 10 лет тому назад никто не говорил об электромагнитном загрязнении среды, кроме того, в нашей стране еще никто не выдвигает требование присутствия в жилой среде диких птиц и животных, как это принято в США и Западной Европе.

Критерий транспортной доступности

Считается, что критической для транспортной доступности является часовая изохрона ежедневных трудовых поездок. У нас же сейчас из-за пробок люди стали тратить в среднем два часа на рабочие поездки.

В мировой практике принято выделять цену жилища и цену «земли», которая, по сути, и есть эквивалент цены «жилья», так как в ее формирование входят: безопасность, комфортность, расположение, соседство и другие критерии, невозможные при оценке жилища. Как правило, цена жилища, если не делать ремонтов и реконструкций, падает за счет амортизации, а цена «земли» – растет.

На рынке актуально присутствуют две позиции – покупателя (представителя потребительского спроса) и продавца (представителя производителя). Чудо рыночного механизма заключается в том, что марка продавца (последняя цена, на которую он согласен опустить марку производителя) ниже марки покупателя (последняя цена, выше которой он платить не будет). Зазор между этими двумя марками и есть пространство ценообразования, в котором любая цена взаимовыгодна и продавцу и покупателю. Марка покупателя, говоря теоретически, всегда выше марки продавца по той причине, что образ жизни – и так устроено человеческое сознание – выше самой жизни.

Реально может существовать только потребительский рынок, то есть рынок, на котором марка потребителя и покупателя независимы от марки производителя и продавца и, более того, являются доминирующими. Как только на рынке начинает доминировать производитель, схлопывается не только рынок, но и вся экономика: производителю при его доминировании на рынке становится выгоднее не производить, чем производить.

В случае с жильем рыночный механизм, даже если абстрагироваться от таких необходимых посредников, как банковский и кредитный капиталы, позиционно гораздо богаче.

В качестве «производителя» на рынке жилья выступают:

- муниципальные власти и стоящие за ними городские законы, ценности и история

- муниципальные службы и стоящие за ними инфраструктуры (улицы, электросети, энергосети, водопровод и канализация, сети связей)

- проектировщики

- застройщики и стоящие за ними производители строительных материалов, аксессуаров и мебели

- эксплуатационные службы и управляющие компании

В качестве «продавца» стоят:

- риэлторы

- государственные и муниципальные социальные институты, программы и законы

- налогоплательщики

В роли «потребителя» выступают:

- семьи, роды, общины и соседи

- работодатели

«Покупателем» являются:

- несколько поколений семьи

- или семья

- или отдельный человек

Особенностью отечественного рынка жилья является очевидное доминирование на нем производителей и представляющих их интересы продавцов. Несмотря на бурное жилищное строительство, жилищный рынок все время «угасает»: около 40% нового жилья простаивает, хотя это жилье и продано. Жилища перестают быть основанием не для жилья, вложения в новые квартиры есть неспецифические инвестиции: гораздо выгоднее и надежнее вкладывать в новую квартиру, чем в банк, ПИФы, золото или акции.

На рынке вторичного и старого жилья, включая ветхое и аварийное, происходит нечто подобное: жилища превращаются в источник доходов (чаще всего не декларируемых и нелегальных), что превращает весь рынок жилья в криминогенный: нигде так не развита коррупция, взяточничество и «откаты», как в жилищном строительстве и на рынке жилья. В настоящее время конечная цена жилья в семь раз выше себестоимости его производства: «три счетчика» поглощаются «откатами» и взятками и еще три представляют собой сверхприбыли в этой сфере.

К наиболее значимым факторам, влияющим на цену жилья, относятся:

-расположение

-соседство

-транспортная и информационная доступность

-развитость инженерной и социо-культурной инфраструктуры

-мобильность

-комфортабельность

-экологичность

-защищенность от природных и техноприродных рисков

-материалы

-технологичность создания (проектирования, строительства и реконструкции) и использования

-экономическая конъюнктура и инвестиционный климат

Первое и даже единственное, что необходимо осуществить в сфере жилья и жилища – уничтожение возможностей и практики взяточничества и коррупции в этой сфере, что должно вывести всю сферу из-под криминального зонтика, уничтожить сверхприбыли, оправдываемые в настоящее время криминальными рисками, а также резко, примерно в семь раз снизить цены на аренду и покупку жилья, что сделает и то и другое доступными, а также освободит огромную товарную массу жилья от несвойственной ему функции инвестиционного института.

Функция государства, помимо нормативного и законодательного регулирования, в программе доступного жилья должна быть ограничена дообеспечением средствами до достижения уровня доступности проблемным социальным группам: инвалидам, пенсионерам, бывшим военнослужащим и ветеранам войн, молодым семьям, переселенцам из экстремальных районов и т.п.

При этом желательны немонетарные формы дообеспечения.

Основные программы обеспечения населения доступным жильем разворачиваются в следующем спектре:

- изменение системы проектирования и доступ в эту систему потребителей (жителей) как на начальной фазе проектирования, так и в ходе эксплуатации жилья;

- создание системы общего (непрофессионального) архитектурно-дизайнерского образования, такого же массового, как лингвистическая и кредитно-финансовая грамотность

- программы строительной индустрии и индустрии строительных материалов по использованию материалов и строительных технологий доступного жилья для различных групп и слоев населения

- программы занятости и создание рабочих и образовательных мест непосредственно в жилой зоне для всех или нескольких членов семьи

- программа демагистрализации пассажирского транспорта, создание коллекторных сетей, узлов и парков, систем фидерного (дисперсного) развоза

- переход от слогана «рост материального благосостояния» к программе «доступное наемное жилье – 40% месячного дохода семьи, доступное собственное жилье – десятилетний доход семьи»

- развитие долгосрочного (30 и более лет) кредитования при покупке жилья и возможностей многоразового перефинансирования кредитов

- изъятие из общедоступного жилого фонда льготных фракций и сепаратное размещение некоммерческого (дотационного) жилья, исключение из состава льготного населения представителей всех ветвей власти

- отказ от двойного (рыночного и БТИ) ценообразования

- обеспечение экологической чистоты и безопасности не только внутри жилой среды, но и вне ее до пределов пешей прогулочной доступности (3-5 км) независимо от класса доступности жилья: право на чистоту должно стать базовым (как продукты питания или медицинская помощь первой необходимости)

- изменение земельного законодательства

Мы стоим перед альтернативой и вызовом мирового сообщества: либо мы вступаем в современную волну цивилизационной глобализации и, следовательно, должны иметь свободно конвертируемое профессиональное образование, совместимые с мировыми инфраструктуры и технологии, кодифицируемое с международным правом законодательство и адекватное мировым стандартам и представлениям жилье (чтобы уметь и мочь жить в других странах и чтобы представители других стран умели и могли жить у нас); либо мы отказываемся участвовать в этой глобализации и тогда нас, как Антарктиды и Экваториальной Африки, просто не будет на карте Ойкумены и цивилизации. В этом аспекте жилище как цивилизационный продукт становится все более однообразным и монотонным, лишенным многих географических отличий, гомологичным, а жилье как культурный процесс – все более уникальным, своеобразным, неповторимым.