Географические аспекты проблемы жилья и жилища

 

1. Жилье и жилище – понятийные различия

 

Проблема жилья и жилища – сугубо отечественная проблема, возникшая в первые же годы советской власти и актуальная до сегодняшних дней. Можно даже утверждать, что эта проблема – одна из острейших для ближайших генераций.

Возникла эта проблема из попытки навязать целой стране, весьма разнородной в культурном отношении, некоторые рационалистические схемы, редуцирующие и эту культурную разнородность, и исторически сложившиеся уклады жизни, и семейные этнические традиции, и онтологические основания организации жизни, и природу человека.

Стремление сделать человека винтиком социалистического способа производства, семью – ячейкой общества, а весь народ – строителем коммунизма требовало решения ряда исполинских задач, одной из которых являлось разрушение общественной, частной, семейной и личной жизни и переплав жизни в одну – государственную форму. 

Наряду с «классовым» террором, введением неправого государственного порядка, провозглашением новой этики (Ленин: «этично то, что полезно для партии» [16]), решению этой задачи было подчинено превращение жилья в жилище, принципиальными различиями между которыми можно считать следующие:    

 

жилье

жилище

социо-культурная среда обитания      

геометрическое пространство или

площадь

стиль и образ жизни

Метрический стандарт

продукт дизайна

производственный продукт

уникальный элемент коммуникации  

унифицированный элемент учета           и контроля

самодостаточная единица биологического, социо-культурного и хозяйственного воспроизводства

функциональная ячейка общества

                                                                          

С современной точки зрения можно утверждать, что жилище – продукт проектирования и строительства, жилье – процесс обживания и вживания человека в свое жилище.

Если жилище может быть представлено объектно, то жилье – процессуальный продукт (или товар): жилье есть в значительной степени жизненный путь, way of life, вехами которого являются сменяющие друг друга образы жизни. Это означает, что:

а) материальная составляющая и духовная составляющая жилья – финансовые, интеллектуальные и духовные вложения потребителя жилья, являющегося одновременно и его созидателем

б) цена жилья непредсказуема и апостериорна, в отличие от цены жилища, которая устанавливается априорно и вполне предсказуема.

Жилье, будучи инфраструктурой, не имеет конкурентов или заменителей, но у человека на его жизненном пути может и должен быть выбор в распределении своих средств между жильем, образованием, туризмом (путешествиями), автомобилем и другими подобного рода товарами и услугами.

 

2. Исторический экскурс: методы и способы превращения жилья в жилище

 

2.1. Выведение жилья и городской земли из рыночного оборота

 

Строго говоря, это произошло еще до Октябрьской революции: летом 1917 года муниципальная программа партии эсеров принимается как правительственная. Ключевым пунктом этой программы является «социализация земли, понимаемая как изъятие ее из товарного оборота и обращение в состояние народа» [1,8].

 

2.2. Уничтожение общественной жизни, независимой от государства

    

Ровно через  год  после  того,  в июле 1918 года, за подписью секретаря МГК Каменева выходит постановление  Московского  совета рабочих и красноармейских депутатов о советизации (=муниципализации) жилищ  и земель в Москве [17].  К советским зданиям и землям причислены:

     - бывшие городские

     - бывшие мещанского общества

     - бывшие купеческого общества

     - бывшие ямского общества

     - бывшие дворянского общества

     - бывшие банковские

     - бывшие церковные и монастырские

     - доходные владения, принадлежавшие ранее комиссариату социального обеспечения

     - бывшие акционерного общества "Верхние торговые ряды"

     - переданные подотделу советских зданий специальными  постановлениями.

     Из-под обществ и общественной жизни одним махом выдергивается коврик материальных оснований, и их существование тут же оказывается подпольным в полном и прямом смысле этого слова. Общественная жизнь, не подчиненная государству, объявляется вне закона.

 

2.3. Введение норм и нормативов на жилищную площадь, мебель, оборудование и оснащение

 

     Тем же  постановлением  начата  была многолетняя кампания по превращению социо-культурного  пространства  жилья   в   кубатурно-квадратурные фикции жилищ.

     Все началось с уплотнения по следующим нормам: 20 квадратных аршин (10  кв. м)  пола  на одного человека и ребенка до 2 лет,  а также 10 квадратных аршин на ребенка от 2 до 12 лет (так как  уплотнение носило безвременный характер, "навсегда", то его устроители предполагали,  что дети не растут и  вообще  демографическая ситуация остановлена – уже никогда двухлетний ребенок не будет трехлетним, а двенадцатилетний – тринадцатилетним).  При этом  уплотнение сопровождалось  реквизицией  мебели  по странной норме: каждого наименования – не более одного  предмета:  если  с  одним столом на семью еще можно примириться,  то с одним стулом или одной постелью – с трудом.

Дальнейшее нормирование распространяется на количество ванн и туалетов и т.п.

 

2.3. Деприватизация и пролетаризация жилья

 

После Х съезда РСДРП(б), развернувшейся на нем дискуссии по этике и особенно программном выступлении Н.К. Крупской [9,16] о понятии пролетарской этики и средствах ее формирования, партия приступила к планомерному и фронтальному низведения жилья до жилища.

По мнению М. Г. Мееровича [11,12], перед советскими архитекторами и градостроителями была поставлена задача создания пространства, формирующего образ жизни советского человека – коллективиста, пролетария (=неимущего), лишенного чувства собственного достоинства и частной собственности, героического альтруиста и патриота-интернационалиста (что само по себе невозможно, но оказалось совместимым в советском человеке).

 

2.4. Введение чрезвычайного натурального жилищного налога. Жилищный психоз и формирование социальной технологии тотального стука и недоверия

 

     В 1922 году на жилтоварищества был наложен 10%-ный натуральный жилищный налог. Эта мера оказалась более драконовской и вызвала  куда  более ужасные последствия,  чем продразверстка – ведь хлеб еще может вырасти на следующий год, а жизненное пространство такой способностью к воспроизводству не обладает.  К тому же хлеб увозился (в основном, в Германию), и крестьяне больше его не видели, квартиру или комнату – не увезешь...

     Для целей изъятия жилья была создана ЧЖК  (Чрезвычайная  Жилищная Комиссия,  ее  сотрудники  тут же были прозваны москвичами чижиками), которая совместно с ВЧК реквизировала из примерно  150 тысяч московских квартир 12668. Жилищный психоз, о котором писали тогда газеты и который обсуждал булгаковский Воланд на  сеансе  в Варьете, был вызван не самим актом изъятия, а распределением изъятого [7]:

     выделено рабочим – 5658 (44.7%)

              совслужащим – 1524 (12.0%)

              слушателям ВУЗов – 942 (7.6%)

              партшколам – 707 (5.6%)

              РОНИ(образовательная структура) – 223 (1.8%)

              ... нечистой силе – 3614 (28.3%)

     Бывшие владельцы этих квартир и комнат, перейдя в подвал или в ставшую коммунальной квартиру соседа,  ежедневно видели,  что в их родном гнезде происходит нечто невероятное и запломбированное: все это стало явочными, допросными и прочими помещениями ВЧК. Более того, так был начат специфический фонд для привлекаемых извне чекистских и партийных кадров.  Ценой преступлений и  предательств человек мог вырваться в центр (страны или области или района – масштаб неважен), получить казенную квартиру, в которой он не хозяин, которая – не только место проживания,  но и рабочее место. Человек вырывался из круга родных,  друзей и  знакомых  в  вакуум специфических внутрипартийных или внутричекистских отношений, становился заложником этой засекреченной круговой поруки и  агентом, погруженным в социальную среду.  Его мироощущения ничем не отличались от сознания шпиона,  заброшенного в чужую  страну,  на вражескую территорию. И он вел себя соответственно, вызывая страх и  одновременно распространяя вокруг себя ауру и заразу недоверий и стукачества. Лишь много десятилетий спустя,  зажирев, органы и партаппарат начали создавать себе привилегированное спецжилье, отделенное от рядовых хрущоб, разумеется, сохраняя за собой огромный потенциал жилья для "входящих".

 

2.5. Свертывание жилищного строительства

 

    Несмотря на огромное количество строительных контор и трестов (только в Москве действовали такие мощные бюрократические  структуры как Госстрой, Жилстрой, Мосстрой, Госстройконтора), никакого жилищного строительства по сути не велось, хотя численность населения Москвы  за  первые два года нэпа увеличилась вдвое.  В 1923 году были построены первые тридцать 8-квартирных бараков в  Богородском для  рабочих  и служащих завода "Kрасный богатырь".  На митинге открытия поселка тов. Подвойский назвал это явлением пролетарской культуры (квартиры по 22 квадратных метра выдавались на пятерых первопоселенцев,  удваивавших свою численность  за год-полтора).

     Вместо жилищного строительства шли либо экспроприации  различных видов, либо занятие под жилье тех или иных жилых и нежилых помещений. Так, авиационный завод "Салют" занял в 1923 году помещения бывшей  Измайловской  военной богадельни,  построенной архитектором Тоном в 30-е годы 19 века.  До того инвалидов разогнали и рассеяли по домам окрестных сердобольных старушек, а при въезде заводских каждый жилой этаж поделили пополам, просторные палаты разделили на клетушки-пеналы. В результате было расселено около пяти тысяч человек там,  где раньше проживало 500 совсем не барствующих и одиноких людей.

     Вся идеология жилищного строительства держалась на сугубо пролетарских идеях нищеты – удешевления жилищ донельзя. ЦИК И СНК РСФСР постановлением от 25 августа 1924 года  устанавливают  цену на землю  в  Москве  в размере 3 копеек за одну квадратную сажень (4.55 квадратных метров). Темпы строительства при  огромном  потоке  новой  рабочей силы оставались смехотворно низкими: в 1925 году по всей стране было истрачено 10 миллионов рублей, что позволило дать жилье 30 тыс.человек; в 1932 году в Москве было построено всего 120 стандартных 16-квартирных  бараков на 10 тысяч жителей при среднегодовом приросте численности населения за 1931-38 гг. в размере 220 тысяч человек в год.  Потребность  в новом жилье удовлетворялась на сотые и тысячные доли процента (в 1925 году – из 27 тысяч заявок было удовлетворено 50-60 или 0.2%) [5].  Проведенный в том же году конкурс Моссовета в строительном техникуме имени  тов. Каменева  (70  отечественных и 34 иностранных архитектора) отверг 80% проектов как не соответствующие идеям удешевления. Лучшими были признаны система Галахова (обшивка деревянного каркаса досками с заполнением пространства опалубки  городскими  отбросами),  система  Мосдрева (деревянный каркас снаружи облицовывается в полкирпича, а изнутри обшивается соломитом – смесью соломы с алебастром) и система "Герард"  (полтора  кирпича  снаружи,  один изнутри,  а между ними – шлак) [14].

 

2.6. Классовый подход в установлении квартплаты

 

    При этом квартплата устанавливалась с учетом следующих обстоятельств:

     - размер занимаемой площади

     - местонахождение (за пределами Камер-Коллежского вала, то есть на окраинах,  устанавливалась 10%-ная скидка)

     - размер заработка (примерно 1% от зарплаты за одну квадратную сажень полезной площади в месяц)

     - социальное  положение (в 1923 году рабочие в среднем имели по 4.7 кв. м на человека и платили 0.27 копейки за метр,  служащие – соответственно 7 и 36 копеек, так называемый нетрудовой элемент – 5.75 и 1.85 рубля: грубо говоря, при столь же стесненных метражом обстоятельствах эти изгои платили в семьсот  раз больше,  чем класс-гегемон [14,19].

 

2.7. Хроническое отставание от жилищного строительства социо-культурной инфраструктуры

 

     Еще медленнее создавалась  социо-культурная  инфраструктура, хронически отстававшая  от  темпов  жилищного строительства.  Все это, включая квартирный  психоз и ужасы квадратур и кубатур,  совершенно нелепые "голодные" нормы и правила (естественный рост семьи расценивался как самоуплотнение, и на этом основании людям  отказывали  в постановке на очередь), породило не только мощную индустрию и систему взяточничества, вымогательств и просто издевательств (в настоящее время все это, уже более ничем не сдерживаемое и даже поощряемое, стимулируемое сверху, эта система значительно укрепилась и стала теперь неизживаемой),  но и совершенно специфическую культуру  жилища и быта: коммуналки, очереди за всем – за хлебом, зарплатой и в туалет.

Это отставание было характерно для исторически значимого периода: с начала 20-х и до конца 80-х годов. Если в США жилые кварталы (девелопменты) строятся без этой инфраструктуры, то это объясняется тотальной автомобилизацией населения и нежеланием людей иметь в сугубо спальных местах возмущающие ночной покой бизнесы, то в СССР это же отставание можно считать целенаправленной политикой порабощения и оскотинивания людей.

 

2.8. Тотальное превращение квартир в коммунальные

 

   Все началось с эксперимента и создания домов-коммун.

    В 1922 году в Москве числилось 607 домов-коммун [7]. Они принадлежали  тем  или  иным заводам,  однако контроль со стороны предприятий не велся по той причине, что значительная часть жильцов  никакого отношения к ним не имела (сказывалась высокая текучесть кадров, бесчисленные свободные браки и общая неразбериха городской жизни). "Как очаги новой коллективистической культуры, нового быта,  дома-коммуны не оправдали возлагавшихся на них  надежд.  Это в громадном большинстве случаев дома с обычным дореволюционным укладом жизни,  в которых отсутствуют коммунальные  учреждения" – писал городской санитарный врач-очевидец,  подразумевавший под коммунальными учреждениями, по-видимому, канализацию  и водопровод [7].

       Тогда же стали возникать провозвестники МЖК – молодежные  городские коммуны. История одной из них – "Пионер" на Измайловском острове, в Мостовой башне – весьма поучительна.  Производственно-трудовая коммуна из 13-18-летних "фабзайцев" ставила своей задачей продолжение производственных отношений и классовой борьбы в семье и быту. "Правильным разрешением полового вопроса коллектив считает длительный прочный брак, могущий возникнуть в результате взаимной дружбы и общности производственных интересов" – записано было в их Уставе в разделе "Этика". Несмотря на поддержку "Комсомольской  правды", юных  коммунаров погнали с Острова за пьянку и моральное разложение:  коммунары дожили в коммуналке на Мейеровском  проезде до 1940 года и прекратили свое существование как коммунары до войны, превратившись в рядовых обитателей коммунальных квартир.

 

2.9. Деисторизация городов

    

Сюда относятся прежде всего: уничтожение памятников, переименования, искоренение местных и этнических традиций, потеря лица городов.

Типовое и совершенно однородное,  до состояния фарша, домостроение, внедрение типового набора услуг,  пролетаризация городского  пространства, вплоть  до  замещения местного населения "лимитой" и другими формами урбанизации,  создание специфического партдизайна и партстиля в  монументалистике  (преобладание  неподвижных  кубических форм либо фаллических фигур), даже планировка рельефа в городе (в Москве жертвою пали историческая Поклонная гора,  Синичкина речка и многие другие выразительные детали рельефа) – все делало города анекдотически похожими.  Еще более разительна история советизации Кенигсберга и других городов Восточной Пруссии.  Идеи Фомы Кампанеллы, человека несомненно социально опасного (большую часть своей жизни вследствие этого он провел в тюрьмах) воплотились на огромном пространстве.

     И первыми жертвами этого  нивелирующего  процесса  стали  не храмы,  памятники и дворцы, хотя и они оказались по большей части под топором неумолимой истории советской муниципализации. Первыми "пали в борьбе роковой " сады и парки, пошедшие на дрова и просто так. К числу первоисчезнувших в Москве относятся:

     Тюфелева роща – 80 га

     Останкинская роща – 50 га

     дача Шаховских – 45 га

     Чистяковские дачи – 45 га

     дача Капустина – 40 га

     Орлова дача – 35 га

     часть Серебряного Бора – 26 га

     дача Габио – 25 га

     Малая Всехсвятская роща – 22 га

     сад "Фантази" – 6 га [19]

Еще более беспощадно уничтожались кладбища, особенно, если они имели религиозную окраску (татарские мусульманские, еврейские, католические, староверческие).

Часто уничтожение исторических памятников производилось под предлогом того, что они мешают транспортному движению: так в Москве по этому поводу были снесены Сухарева башня и Иверские ворота, Триумфальная Арка, сады на Скобелевской площади (их уничтожили вместе  с памятником генералу Скобелеву, «царскому сатрапу», чтобы через двадцать лет на этом же месте поставить памятник Юрию Долгорукому, феодалу и захватчику) и т.д.

Если памятник не сносился, то осквернялся: храм на Калужской был превращен в кинотеатр «Авангард», церковь на Благуше – в заводской цех, Спасо-Угрешский монастырь – в колонию, под Большой Климентовской церковью в Замоскворечье устроили общественный туалет и т.д.

 

3. Рынок и экономика жилья и жилища

 

Теперь перед нами стоит противоположная проблема – искусственно-технически, не ожидая плавного, но медлительного естественно-исторического хода событий, вернуть людям жилье.

И первое, что необходимо сделать и во многом уже сделано – вернуть жилье в сферу экономики и рыночных отношений, но это не означает полное отрицание государственного, общественного, социального регулирования в сфере жилья. Речь идет прежде всего об экономике доступного жилья.

 

3.1. Понятие «доступное жилье»

 

Жилье как инфраструктура должно быть доступно всем – но не любое жилье любому: для бомжа должны быть доступны ночлежные дома, для студентов – общежития, для солдат – казармы, не оскорбляющие человеческое достоинство солдат, для начинающих семей – скромное жилье, для людей, твердо ставших на ноги – комфортабельная квартира или отдельный дом, для пенсионера – жилье в благоустроенном пансионе (например, в обмен на занимаемое ранее собственное жилье).

Доступность жилья определяется не только ценовой доступностью, но также такими формами доступности, как пространственная (огромные дискомфортные и экстремальные пространства нашей страны должны быть объявлены недоступными для жилья: речь идет об арктических островах, высокогорьях, районах, пораженных радиацией, экологически и тектонически опасных, или экстремально загрязненных), транспортная (изохрона транспортной доступности должна быть равна одному часу в одну сторону или двум часам в раунд-трип; микрорайон «Г» в Южном Бутове, застроенный как коттеджный поселок, находится на изохроне пятичасовой доступности  в раунд-трип и потому должен быть признан недоступным до тех пор, пока сюда не проведут метро) и другие формы доступности.   

Кроме того, из понятия «доступное жилье» должно быть исключено также дотационное государственное и муниципальное жилье, недоступное по тем или иным причинам для тех контингентов, которым оно предназначено, но непосильно для них ни для приобретения, ни для аренды, ни для оплаты жилищно-коммунальных услуг. Обилие в нашей стране разного рода льгот для различных групп населения (инвалидов, пенсионеров, хронических больных, военнослужащих, депутатов разных уровней и т.п.) свидетельствует о том, что для этих групп нет доступного их доходам жилья, что они находятся в унизительном положении зависимости от муниципальных и государственных властей и, говоря более общо, от гуманности, сострадания и терпимости к ним общества.  

Далее рассматриваются основные (но не все) критерии доступного жилья.

 

Критерий соотношения «доля в доходах-качество жилья»

 

В СССР квартплата строилась из расчета 1% от средней зарплаты за квадратную сажень или примерно 4-5% от доходов семьи, В СССР после Второй мировой войны и вплоть до распада квартплата составляла примерно 8% от средних значений зарплаты, однако парадокс заключался в том, что наиболее неимущие платили за жилище относительно своих доходов больше, чем богатые: при пенсии в 60 рублей (минимальная пенсия) на квартплату уходило 15-20%, а при зарплате в 500 рублей – 2-3%. 

В США нормальным и доступным считается: для среднего класса и «бедных богатых» – около 40% доходов, для малоимущих и пенсионеров (8-я Программа) – до 25%, для очень богатых – 10-20%, при этом худшее по качеству жилье принадлежит среднему классу или основной части населения.

 

 

Критерием экономической доступности жилья может быть также соотношение стоимости жилья и годового совокупного семейного дохода на момент приобретения жилья: цена на жилье не должна превышать десятикратный размер годового семейного дохода на момент покупки жилья.

Исторически доказано, что цены на жилье и на труд растут с одинаковым темпом. Это значит, что, если цена на жилье не превышает десятикратной суммы годового дохода, то семье гарантирована доступность именно этого жилья. Но, если за этот расчетный десятилетний период предполагается или реализуется карьерный или профессиональный рост членов семьи, то семья вправе считать для себя доступным примерно через десять лет более дорогое жилье – в том же или другом жилище.    

 

Критерий обобществленности

 

Доступность жилья определяется, в общем виде, степенью обобществления (открытостью жилья) и совместностью использования пространства и времени: чем доступней жилье, тем больше мест общего пользования, тем индивидуальное (семейное) жилье чаще пересекается с другими и в формах владения и в формах использования. Например, наличие мини-прачечных самообслуживания в большинстве жилых комплексов США делают жилье более доступным – отпадает необходимость покупки и монтажа дорогостоящей техники в каждой квартире.

 

Критерий включенности в проектирование

 

Доступность возрастает и становится экономически заметной по мере включенности в формирование жилья на стадии проектирования и перепроектирования (автопоэзис), речь идет прежде всего не о проектировании жилища, а о проектировании среды обитания вплоть до формирования ее сферности (=полноты, законченности, совершенства). Можно даже утверждать, что в совместном проектировании архитектор и власти обеспечивают  логику и организацию жилья, а человек и семья – онтологию жилья. Иными словами – архитектурно-планировочные и строительные решения, а также принятое в городе или поселке законодательство определяют формальные ограничения (запрет на изменения, касающиеся несущих конструкций, законодательный запрет на использование дизгармонирующих красок, ограничения по высоте дома и окружающих его деревьев и т.п.), но не содержания жилья (интерьера, планировки и функционализации помещений, традиций и уклада жизни).

 

Критерий разнообразия и степеней преобразования пространства

 

Чем более трансформируемо жилое пространство, чем больше образов и стилей жизни оно может в себя включать (актуально и потенциально), тем доступней жилье. Чем меньше трудовых, временных, материальных и финансовых усилий требует любое преобразование, тем доступней жилье.

 

Критерий социальной однородности

 

Чем более социально однородна жилая среда, тем, в общем, более она доступна для представителей этой социальной страты: жить бедному среди богатых также неуютно и недоступно, как богатому среди бедных. Разумеется, это не означает профессиональной однородности: чем разнообразнее профессиональный состав, тем богаче жилое пространство, тем более оно коммуникативно насыщено.

 

Критерий природной и техноприродной доступности

 

Собственно, это уже описано. Жилье считается доступным по этому критерию, если в нем безопасно для жизни и здоровья жить. Следует только заметить, что показатели этого критерия становятся все тоньше и разнообразнее: еще 10 лет тому назад никто не говорил об электромагнитном загрязнении среды, а в нашей стране еще никто не выдвигает требование присутствия в жилой среде диких птиц и животных, как это принято в США и Западной Европе.

 

Критерий транспортной доступности

 

Считается, что критической для транспортной доступности является часовая изохрона ежедневных трудовых поездок. Согласно теории Г.А. Гольца [6], среднее значение городских трудовых поездок в городах на протяжении более 200 лет в России составляло 30 минут, независимо от преобладающего в разные эпохи вида городского транспорта. На рубеже 20 и 21 годов во всех крупных городах России произошла транспортная революция: теперь средней является часовая доступность, а предельно допустимой – двухчасовая.  

 

3.1. Рыночный механизм ценообразования в сфере жилья

 

В мировой практике принято выделять цену жилища и цену «земли», которая, по сути, и есть эквивалент цены «жилья», так как в ее формирование входят: безопасность, комфортность, расположение, соседство и другие критерии, невозможные при оценке жилища. Как правило, цена жилища, если не делать ремонтов и реконструкций, падает за счет амортизации, а цена «земли» – растет. Американский опыт учит: если цена земли и цена жилища на старте равны, то через двадцать лет жилище теряет (при отсутствии поновлений) более половины своей цены, а «земля» дорожает примерно в 5-10 раз. Разумеется, цена «земли» также может падать: за счет ухудшения расположения, соседства, экологических нарушений, потери безопасности и т.п.

 

 

 

Реально на рынке встречаются не производитель, марка которого необычайно высока, и не потребитель,  марка которого также непомерно низка. На рынке актуально присутствуют две позиции – покупателя и продавца. Чудо рыночного механизма заключается в том, что марка продавца (последняя цена, на которую он согласен опустить марку производителя) ниже марки покупателя (последняя цена, выше которой он платить не будет). Зазор между этими двумя марками и есть пространство ценообразования, в котором любая цена взаимовыгодна и продавцу и покупателю. Марка покупателя, говоря теоретически, всегда выше марки продавца по той причине, что образ жизни – и так устроено человеческое сознание – выше самой жизни.

Реально может существовать только потребительский рынок, то есть рынок, на котором марка потребителя и покупателя независимы от марки производителя и продавца и, более того, являются доминирующими. Как только на рынке начинает доминировать производитель, схлопывается не только рынок, но и вся экономика: производителю при его доминировании на рынке становится выгоднее не производить, чем производить, то есть паразитировать на дефиците товаров и услуг, что наглядно было продемонстрировано советской экономикой.

Однако в случае с жильем рыночный механизм, даже если абстрагироваться от таких необходимых посредников, как банковский и кредитный капиталы, позиционно гораздо богаче.

В качестве «производителя» на рынке жилья выступают:

- муниципальные власти и стоящие за ними городские законы, ценности и история

- муниципальные службы и стоящие за ними инфраструктуры (улицы, электросети, энергосети, водопровод и канализация, сети связей)

- проектировщики

- застройщики и стоящие за ними производители строительных материалов, аксессуаров и мебели

- эксплуатационные службы и управляющие компании

В качестве «продавца» стоят:

- риэлторы

- государственные и муниципальные социальные институты, программы и законы

- налогоплательщики

В роли «потребителя» выступают:

- семьи, роды, общины и соседи

- работодатели

 «Покупателем» являются:

- несколько поколений семьи

- или семья

- или отдельный человек

Особенностью отечественного рынка жилья является очевидное доминирование на нем производителей и представляющих их интересы продавцов.  Несмотря на бурное жилищное строительство, жилищный рынок заметно схлопывается: около 40% нового жилья простаивает, хотя это жилье и продано. Жилища перестают быть основанием для жилья, а вложения в новые квартиры есть неспецифические инвестиции: свободные финансовые средства гораздо выгоднее и надежнее вложить в новую квартиру, чем в банк, ПИФы, золото или акции. Жилища становятся самым эффективным финансовым инструментом. И чем дефицитней жилища, тем быстрее растут цены: и покупателям квартир как инвесторам, и производителям, и торговцам жильем выгодно иметь в стране или городе дефицит и недоступность жилья.

На рынке вторичного и старого жилья, включая ветхое и аварийное, происходит нечто подобное: жилища превращаются в источник доходов (чаще всего не декларируемых и нелегальных), что превращает весь рынок жилья в криминогенный: нигде так не развита коррупция, взяточничество и «откаты», как в жилищном строительстве и на рынке жилья. В настоящее время конечная цена жилья в семь раз выше себестоимости его производства: «три счетчика» поглощаются «откатами» и взятками и еще три представляют собой сверхприбыли в этой сфере.    

Любой рынок, включая жилищный, эфемерен, если на нем доминирует и диктует цены производитель: производителю в этой ситуации гораздо выгоднее не производить, чем производить, и всегда нужен для гегемонии дефицит продукта относительно спроса.

Чтобы рынок жилья и, прежде всего, рынок жилища, стал потребительским, необходимо, чтобы потребление и потребитель отвечали, как минимум, трем критериям:

- потребление должно быть квалифицированным (компетентным, вплоть до лицензированного)

- потребление должно быть непрерывным

- потребление должно быть независимым от производителя при участии в ценообразовании

Это, а также сложность самого объекта торга (жилья),  означает, что число факторов, определяющих цену жилья, неопределенно (несчетно) много, что многие из факторов непредсказуемы и что почти все они независимы друг от друга и привходящих обстоятельств (природных и техногенных катастроф и происшествий, общеполитических региональных, страновых и глобальных сдвигов и  т.п.). 

 

Факторы ценообразования

 

К наиболее значимым факторам, влияющим на цену жилья, являются:

-расположение

-соседство

-транспортная и информационная доступность

-развитость инженерной и социо-культурной инфраструктуры

-мобильность

-комфортабельность

-экологичность

-защищенность от природных и техноприродных рисков

-материалы

-технологичность создания (проектирования, строительства и реконструкции) и использования

-экономическая конъюнктура и инвестиционный климат

Отличительная особенность жилья от других товаров и услуг заключается в том, что, как правило, по мере использования жилья его цена не амортизирует, а растет (амортизирует жилище, да и то, если построено на скорую руку, зэками и в расчете на решение жилищных проблем одного поколения). При этом, разумеется, взаимосвязанные между собой возраст и цена жилья, чем они выше, тем менее ликвидно это жилье. В этом смысле жилье обладает такими же рыночными особенностями как коллекции марок и монет: чем обширней и богаче коллекция, тем более она выражает индивидуальные вкусы и пристрастия владельца, тем она уникальней и тем меньше шансов продать ее целиком. К сожалению, в отличие от филателистических и нумизматических коллекций, жилье почти всегда представляет собой единый и неделимый лот, если не прибегать к практике «уплотнений».

 

4. Городская планировка, градостроительство и география жилища

 

В отечественной практике градостроительства, проектирования городов и районной планировки географические исследования занимали заметное место. К этим исследованиям  относятся: география городов, география населения и расселения, региональная география, география ТПК и производительных сил, география размещения природных ресурсов, рекреационная география, география транспорта, строительных материалов и стройиндустрии. 

Общим для всех этих исследований были:

- примат производства

- рассмотрение населения как производительной силы и трудовых ресурсов

- рассмотрение жилья в зависимости от производственной деятельности (жилье как спальные цеха заводов)

Фактически, география занимается исключительно жилищными вопросами: обеспеченностью населения квадратными метрами, плотностью застройки и заселения, пассажиропотоками, геометрией и физикой расселения и городского пространства (этажностью, озеленением, загрязнением и т.п.)

Даже в самых продвинутых, постмодернистских географических разработках человек отсутствует – он не вписывается в масштаб географических исследований и подменяется статистически значимым «населением», некоей психологической фикцией, в которой не может быть отражена жизнь и единица измерения жизнедеятельности – жилье.   

Все доводы в пользу географического изучения населения верны до тех пор, пока города, регионы, общины и сам человек будут оставаться объектами научного рассмотрения, а не субъектами деятельности, прежде всего жизнедеятельности. Субъект – по крайней мере с точки зрения географической науки – неописуем, но именно в силу своей субъектности он и не нуждается в описаниях: ему нужна профессиональная научная и проектная помощь в жизнестроительстве и создании жилья, а не описания.

 

 5. Карта проблем географии жилья

 

Первое и даже единственное, что необходимо осуществить в сфере жилья и жилища – уничтожение возможностей и практики взяточничества и коррупции в этой сфере, что должно вывести всю сферу из-под криминального зонтика, уничтожить сверхприбыли, оправдываемые в настоящее время криминальными рисками, а также резко, примерно в семь раз снизить цены на аренду и покупку жилья, что сделает и то и другое доступными, а также освободит огромную товарную массу жилья от несвойственной ему функции инвестиционного института.

Функция государства, помимо нормативного и законодательного регулирования, в программе доступного жилья должна быть ограничена дообеспечением средствами до достижения уровня доступности проблемным социальным группам:

- инвалидам, пенсионерам, бывшим военнослужащим и ветеранам войн, молодым семьям, переселенцам из экстремальных районов и т.п.

При этом желательны немонетарные формы дообеспечения.  

Основные программы обеспечения населения доступным жильем разворачиваются в следующем спектре:

- изменение системы проектирования и доступ в эту систему потребителей (жителей) как на начальной фазе проектирования, так и в ходе эксплуатации жилья;

- создание системы общего (непрофессионального) архитектурно-дизайнерского образования, такого же массового, как лингвистическая и кредитно-финансовая грамотность

- программы строительной индустрии и индустрии строительных материалов по использованию материалов и строительных технологий доступного жилья для различных групп и слоев населения  

 - программы занятости и создание рабочих и образовательных мест непосредственно в жилой зоне для всех или некоторых членов семьи

- программа демагистрализации пассажирского транспорта, создание коллекторных сетей, узлов и парков, систем фидерного (дисперсного) развоза

- переход от слогана «рост материального благосостояния» к программе «доступное наемное жилье – 40% месячного дохода семьи, доступное собственное жилье – десятилетний доход семьи»

- развитие долгосрочного (30 и более лет) кредитования при покупке жилья и возможностей многоразового перефинансирования кредитов

- изъятие из общедоступного жилого фонда льготных фракций и сепаратное размещение некоммерческого (дотационного) жилья, исключение из состава льготного населения представителей всех ветвей власти

- отказ от двойного (рыночного и БТИ) ценообразования

- обеспечение экологической чистоты и безопасности не только внутри жилой среды, но и вне ее до пределов пешей прогулочной доступности (3-5 км) независимо от класса доступности жилья: право на чистоту должно стать базовым (как продукты питания или медицинская помощь первой необходимости)

- изменение земельного законодательства      

Мы стоим перед альтернативой и вызовом мирового сообщества: либо мы вступаем в современную волну цивилизационной глобализации и, следовательно, должны иметь свободно конвертируемое профессиональное образование, совместимые с мировыми инфраструктуры и технологии, кодифицируемое с международным правом законодательство и адекватное мировым стандартам и представлениям жилье (чтобы уметь и мочь жить в других странах и чтобы представители других стран умели и могли жить у нас); либо мы отказываемся участвовать в этой глобализации и тогда нас, как Антарктиды и Экваториальной Африки, просто не будет на карте Ойкумены и цивилизации. В этом аспекте жилище как цивилизационный продукт становится все более однообразным и монотонным, лишенным многих географических отличий, гомологичным, а жилье как культурный процесс – все более уникальным, своеобразным, неповторимым.

Все эти социально-политические и государственно-правовые действия позволят развернуть и сделать практически ориентированными разнообразные географические исследования, проекты и разработки в сфере жилья, а именно:

- географическая теория жилья и жилой среды

 - географические проблемы обитаемости и доступности для жилья территории страны и ее отдельных фрагментов;

- географические аспекты образа и стиля жизни;

- географический дизайн жилья;

- географические образцы жилья;

- динамика и территориальная интерференция форм жилья;

- географическое образование и консалтинг при проектировании и создании жилья;

- игровые и интерактивные методы формирования жилья и жилой среды.

Основными потребителями и заказчиками этих исследований и разработок могут быть:

- муниципии и другие структуры самоуправления

- ТСЖ и управляющие компании отдельных городских комплексов, кварталов, коттеджных поселков и поселений

- этнические и религиозные общины, коммуны и землячества

- архитектурные и архитектурно-строительные фирмы

- риэлторские корпорации и объединения

- семьи

 

Использованная литература:

 

1.Ачадов – Взгляды социалистических партий на общественное  самоуправление. М.,1906.

2. Бродель Ф. – Структуры повседневности. М., Прогресс, 1986, 622 с. - Игры  обмена. М.,  Прогресс, 1988,  632 с. – Время мира. М., Прогресс, 1992, 679 с.

3. Велихов Л.– Опыт коммунальной программы. М.,Гос.изд-во,1926.

4. Вернер И.– Ж илища беднейшего населения Москвы. М.,1902.

5."Вечерняя Москва" Подшивка за 1923,1925 и 1927 гг.

16. Гольц Г.А. – История и современные проблемы уличного и дорожного хозяйства в России. Бюллетень транспортной информации, август, 2006.

7. Гуревич С.А. – Обзор жилищно-коммунального дела в Москве и  деятельность Московской жилищно-коммунальной инспекции и секции коммунальной санитарии в 1922г. М., Изд-во Санчасти МОЗ,1923.

8. Данилов Л.Ф. (Ачадов) – Взгляды социалистических партий на общественное самоуправление. М., Земля и воля, 1917.

9. Крупская Н.К.  –  Подготовка  ленинца.  –  Партийная  этика.  М., Политиздат, 1989, 509 с., 253-258.

10. Левинтов А.Е. – Реальность и действительность истории. М., АГРАФ, 2006, 384 с.

11. Меерович М.Г. – Жилищная политика в СССР и ее реализация в архитектурном проектировании. Иркутск, ИркГТУ, 2003, 217 с. 

12. Меерович М.Г. – Жилищная политика в СССР. 1924-1937 гг.. Рождение и смерть жилищной кооперации. Социально-культурный и социально-политический аспекты. Иркутск, ИрГТУ, 2004, 274 с. 

13. Москва в цифрах. "Московский рабочий", 1939.

14. Настольный справочник  домоуправлений  г.  Москвы  М., "Известия",1925.

15. Островский В.В. – Кооперация и городское самоуправление.  Петроград, Кооперация,1919.

16.Партийная этика.  Материалы дискуссии 20-х годов.  М., Политиздат, 1989.

17. Постановление Московского Совета  рабочих  и  красноармейских депутатов по жилищному и земельному вопросам. М.,1918.

18. Сборник важнейших постановлений МГК ВКП(б) по вопросам  городского хозяйства. Издание МГК ВКП(б),1932.

19. Финансовое положение домового хозяйства гор. Москвы по категориям домовладений в 1926/27 гг. М.,Мосстатотдел,1929.